リソシエ醍醐グランディスの構造

参考として、「中古マンションの値づけ法」が発行されていますので、それを手に入れて計算してみてください。
この査定リストは仲介の実務者が使用しているものです。
多少難しいかも知れませんが、これにチャレンジして希望物件の適正価格を出してみましょう。
こうしたリストでチェックしていれば、あなたが算出した価格と売出し価格が大きく違うときは、何が違うかを的確に指摘することができます。
そして、場合によっては値引き交渉の材料にできることもあります。
ラクして良い物件を安く手に入れようとしても、そうはいかないことを覚悟しておいてください。
大手仲介業者の営業マンK氏、「中古でも住み心地のいいマンションが欲しい」という某有名スポーツ選手夫妻を、専任媒介で受けていたマンションに案内した。
が、「どうもしっくりこない」ということで、その話はそれまでに。
,やがて媒介期限が切れ、K氏も忘れかけていたのだが、あるとき、そのマンションをその某スポーツ選手が買ったという情報が伝わってきた。
,案内したときはおくびにも出さなかったのに、実は奥さんが大へんに気に入って、K氏を外して売主と直接交渉をしたのだそうな。
その交渉のシナリオは、「必ず買うから媒介期限が切れるまで売らないでほしい。
私の主人が知人を通して紹介されたことにして、直接契約しましょ……」専任媒介契約とは、売主が一一一定期間は他の業者に仲介を依頼することができないというもの、ただしみつけた買主とは契約できる。
しかしこの場合は、K氏の紹介を受けていたのだから売主の契約違反になるのは確実。
けれど、期限が切れれば拘束力がなくなると思ったのか、某選手の奥さん、売主に入れ知恵したというわけだ。
「そうすれば仲介会社に手数料を払わなくてもいいから、お互いトクでしょ」とかなんとか。
この場合、明らかに不正行為だからK氏は野球選手に手数料を請求できる。
でも、「そこまでやる相手だから、出るとこへ出てもコトが決着するまでに時間がかかりそう」と踏んで、諦めちゃったそうだ。
マンションの仲介業者は玉石混靖で、大手と言われるところから、会社ができたと思ったら消えてしまう危ない業者までさまざまです。
ですから、仲介業者の中には定着率の悪いセールスマンも大勢います。
私たちはこうした定着率の悪いセールスマンを「一発屋」「渡り鳥」などと呼びます。
この種類のセールスマンは、一口に言ってかなりいい加減。
なかでも高額物件を扱う者は、一年に一件の取引だけで生活できるぐらい稼ぐこともあって、仕事が荒っぽく、ウソも平気でつきます。
取引きの後でクレームが発生しても、その人間が退社してしまっていてラチがあかないということがよくあるのです。
中古マンションを専門の業者がリフォームして売りに出した物件、いわゆるリフォームマンションを買うときはとくに注意が必要です。
中には事故があったり、事件が起こったりしたものもあります。
そのために売りに出ているという物件もあるわけです。
こうしたマンションは、ストレートにお客様に仲介しても敬遠されるので、いくつかの業者の手を適してリフォームマンションとして売るケースが多くなっています。
あまり適切な言い方ではありませんが「ほとぼりを冷ます」のです。
しかも、こういうマンションを得意にする渡り鳥がいて、事情があって相場よりかなり安くなっている物件を、相場通りに売りつけるということを平気でやります。
一発儲ければよいわけで、後になって事情を知ったお客様が文句を言っても、もう会社からいなくなっているのです。
こうしたセールスマンを見分けるには、次のようなことに注意すればよいでしょう。
勤務年数が年齢不相応に短く、にもかかわらず言葉が巧み・お客様の質問に対してポイントを巧妙にはぐらかす回答をする・何に対しても文書にすることを嫌う。
中古マンションには、住んでいる人と売主が違う場合や、登記簿上の名義人と売主が違っている場合などがあります。
いろいろなケースがあるので、中古マンションを買うときは必ず売主に会うことが大事。
これを怠ると仲介人に騙されてしまうこともあります。
たとえばこんなケースがあります。
購入希望者A氏、売主B氏、仲介人の仲間のC氏、の三者が登場するノンフィクションです。
売主B氏は希望価格5000万円でマンションを売りに出し、これを知った希望者A氏は4750万円なら買いたいと仲介人に伝えました。
そこで仲介人は売主B氏にこう言いました、「希望者A氏は4500万円なら買うと言っている、どうだろうか」と。
売主B氏の了解を取り付けた仲介人、なぜか仲間のC氏と4500万円で売買契約を締結させます。
そして、その取り引きが全部済んでから、仲間C氏と希望者A氏の間で4750万円の売買契約を結ばせたのでした。
めでたし、めでたし。
どこが変なのかは説明の必要もないでしょう。
売主に会わないまま売買をすすめると、こうした騙しのテクニックに乗ってしまうことがあります。
本当はB氏が売主、A氏が買主なのですが、契約するまで双方が会わないでいると、B氏はC氏が買主、A氏はC氏が売主だと説明されても何ら疑問に思いません。
「どうもありがとうございます」で契約が済んでしまうのです。
この場合、仲介人は一つの物件で二回の取り引きを成立させました。
だから、手数料は最大で物件価格の12%も得ることになります。
また、C氏が実在の人間でなく仲介人の会社だったりすると、利益がそっくり仲介人に転がり込むこともあるわけです。
こうした取り引きは特別なものではなく、案外多いのです。
ですから、契約の前に必ず売主に会いましょう。
そうすればA氏のように250万円もソンすることはないのです。
売主に直接会って話をすれば、いっそうの値引きが期待できることもあります。
たとえば売主に売却理由を聞くのも有効でしょう。
買換え先が決まっているなら残金支払いも引っ越し予定も決まっているはず。
そこから多少の値引き交渉の余地が生まれようというものです。
デベロッパーがこの間取りを多用したのは、価格を抑えながら3DKが作れるところにありました。
しかし、居室に独立性がない、リビングが暗くなるなどの欠点があります。
使い勝手が悪いので洋室とリビングをつないで2LDKにしていることが多く、実際に住んでいる人達にも不評です。
中古でも最近は人気がありません。
それに対してBタイプは、水回りをセンターコアに集中させ、各室の独立性を高めるように工夫した間取りです。
専有面積が広くなって、そのぶん価格が上がってしまいがちですが住みやすいので好評です。
中古マンションを買うときは、住みやすさと同時に買換えの有利さも考慮しておく必要があります。
その意味で既に評価が定着して人気が落ちている間取りの物件は極力避けるべきです。
仲介業者にとって、中古マンションの広告費用は結構大きな負担になっています。
チラシだってかなりの費用だし、住宅情報誌への掲載は一〇日ほど日数を要します。
そこで、買い得物件で「すぐ売れる」と踏んだ物件は、広告せずに手持ちのお客様へ情報を流すことで消化しようとします。
このほうが経費がかからず、業者の儲けが大きいからです。
実際、プロが売れると踏んだ物件はすぐに買い手がついてしまうのが普通で、大部分はオモテに出ないままに流通市場から消えていきます。
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